Breve resumen de las normas que debes conocer.
Como ya sabes, la «C» de SCI significa «CIVIL». Por definición, una SCI solo debe y puede dedicarse a una actividad civil: el alquiler sin muebles, entre otras cosas. Normalmente y por regla general, está sujeta al IR (impuesto sobre la renta) debido a su actividad civil.
Pero a menudo surge la duda de si una SCI ya existente puede o no dedicarse al alquiler de viviendas amuebladas, que, por definición, es una actividad comercial segúnel artículo L.110-1 del Código de Comercio. De hecho, el apartado 4 de ese artículo considera acto comercial «cualquier actividad de alquiler de muebles».
En principio, pues, las SCI y el alquiler amueblado no parecen compatibles. Sin embargo, hay dos excepciones y tolerancias, bajo ciertas condiciones. Aquí te las explico con detalle:
1. La SCI sujeta al impuesto sobre la renta, pero con una limitación del impacto comercial
Primera excepción: si el alquiler amueblado es secundario respecto a la actividad principal (alquiler sin amueblar) de la SCI. En ese caso, una SCI puede mantener su transparencia fiscal (sin correr el riesgo de que le apliquen el impuesto de sociedades en caso de inspección) si se asegura de limitar el impacto de sus ingresos comerciales procedentes del alquiler amueblado. Los socios están sujetos al impuesto sobre la renta (IR). Declaran la parte de los beneficios que corresponde a la participación que tienen en el capital social de la sociedad. Pagan el impuesto sobre los beneficios en el marco de su declaración de la renta anual. Si procede, pueden acogerse al régimen de arrendador de viviendas amuebladas no profesional (LMNP).
Para ello, es necesario que el importe de los ingresos procedentes de la actividad de alquiler amueblado no supere el 10 % del importe total de los ingresos de la SCI. Se tolera un rebasamiento excepcional si la media de los ingresos del año en curso y de los tres años anteriores no supera el umbral del 10 %. Por último, el alquiler amueblado debe seguir siendo una actividad excepcional y de corta duración. No debe tener un carácter habitual. Por eso, normalmente se trata de una SCI que solo tiene una propiedad en Airbnb, por ejemplo.
Así pues, las SCI y el alquiler vacacional son compatibles, pero solo si no es la actividad principal o habitual de la sociedad civil y si se respeta el límite establecido. Por lo tanto, la SCI puede dedicarse al alquiler vacacional (LMNP).
2. La SCI sujeta al impuesto sobre sociedades
Segunda excepción. Según el artículo 206, apartado 2, del Código General de Impuestos, las sociedades civiles que se dediquen a una actividad o a operaciones de carácter industrial o comercial, según lo establecido en los artículos 34 y 35 del Código General de Impuestos, deben estar sujetas al impuesto de sociedades (IS). Así, la práctica habitual de que una SCI se dedique al alquiler de viviendas amuebladas, aunque sea de forma accesoria, hace que esta tenga un carácter comercial por su objeto social.
La SCI tiene que optar entonces por el IS y dejar de pagar el IR, y puede alquilar con muebles (ojo, después ya no podrá cambiarlo). Aunque el ejercicio de una actividad comercial no conlleva la nulidad de la sociedad, sí que le obliga a acogerse al régimen del impuesto de sociedades (IS), según lo establecido en el apartado 2 delartículo 206 del Código General de Impuestos.
En este caso, todos sus beneficios estarán sujetos a este impuesto (incluso los procedentes de una posible actividad civil, por «contaminación comercial»). En caso de alquiler amueblado, la SCI sujeta al IS ve todos sus beneficios gravados por el impuesto de sociedades. No hay distinción entre los ingresos por alquiler de un inmueble sin amueblar (actividad civil) y los de uno amueblado (actividad comercial). Es la SCI la que pagará el impuesto. Los socios, por su parte, solo pagarán impuestos si reciben dividendos de la SCI. La SCI podrá deducir sus gastos de sus ingresos y solo tributará por sus beneficios. Además, una SCI sujeta al IS puede amortizar la compra de sus inmuebles.
Ojo, estar sujeto al impuesto sobre sociedades (IS) tiene muchas consecuencias para la empresa. Tiene algunas ventajas, pero también inconvenientes. Optar por el IS implica cumplir con las obligaciones fiscales y contables que conlleva este régimen fiscal. La SCI debe, entre otras cosas, llevar la contabilidad. Tiene la obligación de amortizar el inmueble, elaborar las cuentas anuales y someter a deliberación de sus socios el reparto de los beneficios obtenidos cada año (AGO).
Pequeña tabla resumen de las ventajas y desventajas de las SCI sujetas al impuesto sobre sociedades:
Nota del editor: Recordemos que la ventaja del LMNP es poder amortizar el inmueble, pero eso es imposible en una SCI sujeta al IR, así que facturarás un alquiler amueblado, pero con una tributación como si fuera un alquiler sin muebles… Así que no tiene mucho sentido 😉
En cuanto a la SCI sujeta al IS, hay que pagar un 25 % de impuestos sobre la plusvalía de la reventa y un 30 % de «impuesto fijo» para recuperar el dinero que queda tras la disolución (bonificación por disolución): ya no sale a cuenta invertir en este caso 😉
Así que lo mejor sigue siendo el LMNP con contabilidad real, ya sea a tu nombre o en copropiedad… CQFD 😉
Por eso, te recomendamos que, antes de emprender cualquier proyecto, consultes a un abogado especializado en fiscalidad, que sabrá aconsejarte sobre la opción más adecuada para tu situación personal. Si lo necesitas, ponte en contacto con nosotros y te recomendaremos varios.
Un saludo,
Richard BELLANGER – Director general
